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Artículo 553-11. Estatutos

1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad [...]

Los Estatutos(expresamente regulados en el art. 553-11 CCC) configuran el contenido del estatuto jurídico-real privativo del inmueble concreto al que se apliquen, como regulación unitaria e inter-relacionada internamente en sus distintos pactos (al efecto, la RDGRN de 12 diciembre 1986 precisa como función propia de los Estatutos la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva de derechos de analoga naturaleza, a mi entender en los supuestos no contemplados la regla general debe ser la posibilidad de cualquier uso, siempre que no sea perjudicial, pero en modo alguno creo que sea admisible sólo poder utilizar los elementos comunes para lo expresamente previsto, salvo que obviamente el uso sea contrarioa la propia naturaleza del elemento).

A los efectos de acceso al Registro de la Propiedad no cabe distinguir entre contenido o pactos de trascendencia real –en la nueva legislación catalana sólo pueden tener tal contenido, art. 553-11.1 CCC- y los que son de contenido meramente obligacional, lo que no quiere decir que no tenga relevancia y consecuencias a los demás efectos, pero en todo caso unos y otros deberían –lo que desde luego no sucede en la práctica- acceder al Registro de la Propiedad, todos configuran el estatuto privativo del inmueble concreto al que se aplican; el límite para el acceso no debería estar en el carácter real sino en no contravenir el ámbito del art. 1255 CC (así, también, BATLLE, La propiedad de casas por pisos, 7ª edic., Alcoy, Marfil, 1973, p. 92).

En lo que concierne a la regulación del régimen jurídico real debe destacarse que una de las cuestiones más debatidas era el contenido posible de los Estatutos y los aspectos que de los mismos podían acceder al Registro de la Propiedad, frente a la postura minoritaria de ROCA SASTRE que defendió su íntegro acceso, la opinión mayoritaria era que sólo podían acceder las cláusulas de contenido real; la actual regulación parece ir más allá y, al efecto, señala como contenido de los estatutos el régimen jurídico real, lo cierto es que parece una opción reduccionista; en realidad, los Estatutos deben poder regular el íntegro contenido dominical que también puede tener aspecto obligacionales.

Los Estatutos no pueden delimitar el concepto de propiedad horizontal, sin embargo si pueden y es su contenido típico señalar limitaciones, y en concreto, restringir o intensificar el contenido dominical que deriva del régimen de propiedad horizontal (es un ejemplo de intensificación de facultades el de la STS de 9 octubre 1978, admite que se asigne el uso exclusivo de la terraza común o la STS de 6 junio 1979, relativa a un patio y el derecho a comunicarse con la casa contigua, vgr. en lugar de constituir una servidumbre sobre el elemento común para que el dueño del sótano se comunique con la casa contigua de su propiedad se intensifica su uso del elemento común permitiéndole el uso exclusivo). Intensificar no debe confundirse con ampliar, el propietario puede tener y tiene todas las facultades dominicales y sobre todos los elementos sean comunes o privativos; ahora bien, puede haber facultades que expresamente se le reduzcan, v. gr. atribuyendo a otro propietario el uso exclusivo de un elemento común; además, desde el punto de vista negativo, o regulación que les está vedada, por ser propia del título constitutivo, con PERE RALUY (La Propiedad horizontal,Barcelona, Dux, 1961, p. 41) cabe decir que no podrán regular:

  • “La naturaleza básica del derecho de propiedad horizontal […] (en este sentido la RDGRN de 12 diciembre 1986 excluye como contenido de los estatutos la determinación del contenido dominical).
  • “La relativa a la determinación de las partes privativas y las de propiedad común […].
  • “La inseparabilidad de los derechos correspondientes a cada titular sobre unos y otros” (al efecto, la STS de 26 junio 1995 (RJ 5115) precisa que los estatutos pueden configurar “derechos y deberes de los propietarios”); por su parte DE LA CÁMARA (“Estudio …”, p. 315), precisa que los Estatutos tampoco pueden, sin consentimiento de los demás copropietarios, atribuir a un sólo copropietario el derecho de vuelo o el subsuelo o el de realizar modificaciones en los elementos comunes.

Los Estatutos también tienen un contenido impropio dado que su función es “regular”, no “reproducir” el Derecho positivo; en consecuencia, la STS de 16 junio 1972 al precisar el alcance de los Estatutos y fijar su razón de ser en modificar, completar o desarrollar la propia formulación que de su posible contenido ya está en la LPH, no parece necesario, y puede resultar perturbador, reiterar el propio contenido de la LPH o lo que es lo mismo del CCC.

[...] y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones, entre otras:

  1. El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes.
  2. Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
  3. El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
  4. Estas dos primeras letras regulan lo que sobre todas ha estudiado la doctrina francesa, es decir, la destinación del edificio sometido al régimen de propiedad horizontalasí, cabe decir que al configurar el destino del edificio, permitiendo su viabilidad económica y adecuada utilización de conformidad con el destino previsto inicialmente, caso de cambio ulterior, siquiera sea parcial, por nuevo destino (que disponga alguno de los copropietarios -lo que no puede impedirse-) exige que sea apto a las propias cláusulas ya estipuladas, ninguno de los otros copropietarios podrá impedirlo, siempre que no contravenga el título constitutivo ni los propios Estatutos, éstos deben respetar las reglas que configuran la propiedad,en orden a no suponer su regulación del uso condiciones contrarias a la función social y económica de la propiedad.

  5. La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
  6. Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
  7. La forma de gestión y administración.

A la obligatoriedad de los Estatutos en el ámbito meramente organizativo de la comunidad se refieren las SSTS de 21 noviembre 1968 y 8 octubre 1975 y, además, en concreto, la STS de 16 abril 1979 indica que no pueden afectar a los compradores, aunque sean por documento privado, y aunque no haya existido tradición, los estatutos redactados unilateralmente por el promotor-constructor, lo que ratifica la STS de 24 enero 1994. DE LA CÁMARA dice que las cláusulas de los Estatutos “cuyo objeto sea exclusivamente regular cuestiones de esta índole [… es decir, de “pura organización corporativa de la propiedad horizontal”, a su juicio no pueden] ser atacadas, por los compradores, siempre que no contradigan claro está, normas legales de carácter imperativo”.

2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:

a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

Se reconoce lo que ya era una realidad en la práctica de la propiedad horizontal sujeta a la LPH; no obstante, merece destacarse la inclusión de la posibilidad de la desvinculación –no segregación- de los anexos, que debe ponerse en relación directa con la RDGRN de 17 de enero de 2006. Al efecto, es preciso partir de algo evidente cuando de propiedad horizontal se habla y es que, por puro aserto legal, corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su apartamento (sea vivienda o local), con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. En el presente caso tiene razón el Registrador cuando en su nota de calificación califica el supuesto de hecho antes reseñado como de desvinculación de un anejo, y no como una segregación de una parte de una entidad independiente.

En verdaderos casos de desvinculación, y autorizado por los Estatutos para ello, puede el titular desvincular el anejo y constituirlo como elemento privativo, sin intervención posterior de la Junta, siempre que en los Estatutos se hubiera descrito lo que se había configurado como anejo con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elementos privativos; pues no siendo así, desde luego, es preciso una modificación o complemento de los Estatutos, en tanto que la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes.

Falta una referencia a la modificación del uso exclusivo de elementos comunes cuando sólo afecte a dos entidades (no obstante, art. 553-42-2 CC), aunque entiendo que debe admitirse, incluso sin intervención de la Junta, si se ha contemplado la posibilidad de segregación, división, agregación o agrupación de entidades, por tanto, con dicha cláusula debería admitirse que una entidad transmita a otra (por estar vinculado el uso exclusivo a una de ellas) la posibilidad de gozar del uso exclusivo de una determinada superficie sobre un elemento común.

b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.

Recoge este apartado la típica cláusula estatutaria de que no todas las entidades contribuyan en igualdad a los gastos de todo el edificio o de determinadas partes del mismo,en todo caso deberá ser una previsión racional y, desde luego, modificable por alteración de las circunstancias, sin perjuicio, de no ser admisible el abuso de derecho.

La exclusión queda, en todo caso, referida a los gastos de conservación y mantenimiento no a los estructurales, al efecto, art. 553-38.2 y art. 553-42.3 CCC.

c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.

Se contempla aquí la posibilidad del uso exclusivo de elementos comunes, posteriormente regulada en el art. 553-42. 2. y 3. CC. Uso exclusivo que tanto puede recaer sobre elementos comunes no esenciales, como sobre los esenciales siempre que no impidan el uso que los hace esenciales, así la cubierta que su uso esencial es el de cierre lo que no impide que se atribuya a un propietario como zona de esparcimiento o de terraza de su uso exclusivo.

La posibilidad del atribuir el uso exclusivo de algún elemento común a un o a algunos propietarios (nunca a quienes no sean propietarios de una entidad en el edificio, sea vivienda, local o garaje), es decir, limitar el uso general de un elemento común, exige concretar qué es el denominado uso exclusivo, sobre qué elementos comunes puede recaer y qué facultades implica.

El uso exclusivo es una mera facultad jurídica de duración perpetúa. Se integra junto con las demás facultades que corresponden al propietario que lo ostenta su posición dominical sobre la entidad, y como elementos o partes integrantes de ésta sobre los elementos comunes.

No se trata de una facultad que adquiere autonomía y se individualiza convirtiéndose en un derecho subjetivo real de uso, es decir, no es una modalidad del derecho real de uso, ni del usufructo.

Su mejor comprensión se obtiene si se parte de que el propietario de la entidad o apartamento (vivienda y local) no sólo es propietario de una parte de la misma que es el elemento privativo, sobre el que tendría un goce exclusivo, sino que este mismo goce y de idéntica naturaleza lo ostenta sobre el o los elementos comunes, como acertadamente se ha dicho “sobre la casa entera no hay comunidad, sino simple concurrencia de propietarios, que no es lo mismo” (BATLLE, previamente apuntaron esta misma idea MAURA y DE BUEN), es decir, tanto sobre el elemento común como sobre el privativo, cada propietario tiene la plenitud de facultades en potencia, si bien, con distintas limitaciones en cada elemento, derivadas no de la distinta naturaleza de su derecho sobre cada elemento, sino de la colisión con los derechos idénticos de los demás, en consecuencia, la atribución del uso exclusivo a un propietario no es sino un límite a las facultades de los demás (STS de 22 diciembre 1978 y SAP de Zamora de 1 marzo 1996).

Su reconocimiento legislativo, art. 553-42 CCC, viene a consolidar lo que había sido un reconocimiento doctrinal y jurisprudencial indiscutido, aunque no falten voces que lo consideren como una modalidad usufructuaria, lo que debe descartarse totalmente, no hay un derecho subjetivo distinto del de propiedad, sino que es la misma propiedad como una de sus facultades la que permite dicho goce exclusivo, sobre lo que debería ser un goce general de todos los propietarios.

Admitida su existencia legalmente se hace necesario precisar sobre qué elementos comunes puede recaer, al efecto, debe recordarse de nuevo que la tradicional distinción entre elementos comunes esenciales y no esenciales es insuficiente sino se tiene presente que cada elemento puede prestar más de un uso y, necesariamente, no todos serán esenciales, si bien, basta que lo sea uno para que el elemento sea esencial, por tanto, el uso exclusivo o privativo puede recaer sobre cualquier elemento común (SSTS de 7 octubre y 22 diciembre 1978 –admiten el uso exclusivo sobre la terraza por los áticos, aunque sea elemento común de cierre y, por tanto, esencial-, las SSTS de 23 mayo 1984, 3 febrero 1987 y 8 octubre 1993 de las que se deduce que, siempre que el elemento común cumpla su fin, nada obsta a que se atribuya otros posibles usos a uno o varios propietarios).

En suma, el uso privativo o exclusivo puede recaer tanto sobre un elemento común esencial (si puede prestar más de un uso, sin ser todos esenciales) como no esencial, en todo caso se requiere:

  • Que no afecte o impida que elemento común preste su finalidad principal.
  • Que no perjudique al resto de propietarios en el pleno goce de su entidad.

Su configuración como mera facultad dominical y límite al goce por los demás propietarios del elemento sobre el que recae implica:

  • Que su duración será indefinida, en modo alguno necesariamente temporal como en el usufructo a favor de las personas jurídicas; de ordinario, y de nada decirse, tendrá duración indefinida (RDGRN de 4 marzo 1993), es decir, goza de la misma nota de perpetuidad que la propiedad, por no ser sino una mera facultad integrante de ésta.

  • Que por ser una mera facultad, y no un derecho real autónomo, no es usucapible como tal facultad, lo será como una facultad más del dominio, es decir, es usucapible como configuradora de un nuevo dominio, con más facultades, pero no es usucapible aisladamente, STS de 30 octubre 1998. No puede usucapirse como un derecho real autónomo dado que su titularidad sólo puede corresponder a un copropietario del mismo edificio, por tanto, al usucapirse lo que está es modificando su propio haz de facultades sobre la entidad.

  • Que por ser una facultad dominical la ostentan también los adquirentes a título particular, éstos lo que adquieren no es una suma de facultades, transmitidas individualmente cada una, sino que adquieren el derecho unitario de propiedad (SSTS de 14 noviembre 1979 y 27 mayo 1987).

  • Que como facultad integrante de un derecho real de dominio, y al no coincidir con el contenido ordinario de los demás propietarios del mismo edificio, está sujeto al principio de especialidad, es decir, debe concretarse exactamente su contenido (STS de 23 julio 1990); en suma, debe concretarse sobre que uso o usos del elemento común recae y que facultades lo integran, salvo que sea sobre todos los usos del elemento (sólo posible sobre los no esenciales) y con plenitud de facultades. Así debe entenderse de no precisarse o limitarse su contenido.

  • Que por ser una alteración del contenido ordinario de las facultades dominicales debe interpretarse restrictivamente su contenido.

  • Que es susceptible de ser objeto de relaciones jurídicas, al recaer sobre una espacio físico concreto, distinto del elemento privativo, podrá en concreto ser objeto de arrendamiento o usufructo (RRDGRN de 17 abril 1986 y 25 noviembre 1992), salvo que la ley lo límite expresamente.

  • Que el uso exclusivo o privativo tiene límites, en su goce o uso, derivados tanto de la naturaleza del objeto sobre el que recae, como los propios de la PH; así, en orden a no poder desarrollar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (RDGRN de 12 diciembre 1986); en el mismo sentido, art. 553-47 CCC.

  • Que no es necesario que se le atribuya cuota propia pues no es sino una mera facultad, por tanto, en todo caso, se deberá tener presente su existencia al fijar la cuota del propietario de la entidad en que se integra. No obstante, tampoco impide que se le atribuya una cuota propia o se establezcan reglas especiales en orden a la contribución de su titular en las reparaciones que le afecten.

  • Que por seguir siendo elemento común, aunque sobre el mismo se ostente un uso privativo, no podrán realizarse obras, ni ninguna clase de alteraciones, ni siquiera las que son posibles en los elementos privativos (SSTS de 17 julio 1987 y 17 febrero 1993). Las reparaciones que deban realizarse en el elemento común sobre el que recae, que tengan naturaleza estructural, deberán ser soportadas por todos los propietarios, por seguir siendo elemento común (STS de 11 octubre 1993), así, también, art. 553-42.3 CCC.

d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.

Es una cláusula frecuente en los estatutos –para evitar tener que acudir al establecimiento de arrendamientos parciales o usos concretos indemnizables- sobre todo cuando se tiene previsto o es factible que los locales se destinen a ubicación de entidades bancarias, supermercados, farmacias, etc., en todos estos casos se requiere la colación de rótulos que por afectar a un elemento común impide su utilización exclusiva de no estar prevista.

La excesiva, e inoportuna, precisión de que los carteles publicitarios se refieran a los locales situados en los bajos puede llevar a situaciones inaceptables, así si una clínica privada de dentista está en el primer piso parecería que no pueda anunciarse, justo por su ubicación, en realidad entiendo que sobra la precisión de que estén en los bajos y, desde luego, no podrá negárseles la colocación de carteles de publicidad si están en otro piso o altura.

e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

Es también cláusula habitual la que limita ciertas o concretas actividades en los elementos privativos, se trataría aquí de límites concretos y que deberán justificarse por sí mismos, vgr. no poderse destinar a academia de idiomas, a concretos negocios que impliquen posibles molestias o ruidos,frente a la limitación general que deriva de la destinación del edificio. En todo caso supone una restricción a la libertad de explotación de la propiedad, más justificable cuando se considera la propiedad horizontal como comunidad que como suma de diversas propiedades separadas pero, en todo caso, por ser un límite a la propiedad, que se presume libre, deberá responder a una causa justificada jurídica y económicamente, aunque no tenga como contrapartida un beneficiario concreto.

La regulación de las actividades prohibidas se hace en el art. 553-47 CCC extendiéndose tanto a los elementos privativos, como al resto del inmueble, es decir, a los comunes, o lo que es lo mismo al conjunto de la entidad.

Merece destacarse la mención que a la legitimación pasiva hace el art. 553-40.2, segundo párrafo CCC, en efecto, como el propio artículo indica las actividades prohibidas podrán hacerse no sólo en los elementos privativos, sino también en los comunes, ahora bien, propiedad sólo hay sobre la entidad, desde luego, nunca de forma autónoma sobre los elementos comunes, y sí podría darse el caso de que la actividad en los elementos comunes la realizase quien no es copropietario, vgr. un vecino colindante, por tanto, como bien dice legitimados pasivamente estarán los propietarios (es decir, los titulares dominicales de la entidad, por tanto, propietarios también de los elementos comunes que en la misma se integran para dar lugar a la propiedad separada) y los que únicamente puede ser tales, es decir, los ocupantes de los elementos comunes.

3. Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad.

La relación de los Estatutos con el título constitutivo y con el Registro de la Propiedad requiere que se resalte que los Estatutos no tienen que ser otorgados necesariamente con el título constitutivo pero en todo caso lo que no cabe es su existencia sin el título constitutivo, aunque esto me parece discutible si se entiende –lo que no aparece factible en la legislación catalana- que cabe la propiedad horizontal de hecho (indiscutida en el ámbito de la LPH, no puede decirse los mismo en el CCC, como se ha visto). La admisión de la PH de hecho puede conllevar ya de por sí una determinada forma de uso de los elementos comunes; por otra parte, caso de entender que cabe el título constitutivo tácito (BARRANECHEA MARAVER, “Estatutos y Ordenanzas de la Propiedad horizontal. Juntas de condueños y actas de disposición sobre elementos comunes y privativos”, en Estudios de derecho privado, t. I, dir. A. de la Esperanza Martínez-Radio, Madrid, Edersa,1962, p. 380), la inscripción no es constitutiva y tampoco parece ad solemnitatem la formalización de los Estatutos, no obstante, su prueba dependerá de que conste en escritura pública o no.

La inscripción registral es la que dota de plena eficacia material y formal, así como oponibilidad a los Estatutos (creo que la oponibilidad pasa por conocidos o no conocidos con independencia de que estén o no inscritos) cuyo íntegro contenido es inscribible, para alguna caracterizada corriente doctrinal con independencia de su contenido (MONET ANTÓN, “Problemas …, p. 299), siempre que se respeten los límites legales y con independencia de que puedan no coincidir con los principio generales (ALTARRIBA SIVILLA, “Los principios …”, p. 95) del Registro de la Propiedad, en esencia como consecuencia de que el íntegro contenido de los Estatutos conforma o configura el uso del edificio, por lo que no cabe la inscripción parcial (FUENTES LOJO, Suma …, t. I, p. 757, MONET ANTÓN, Problemas …, p. 299, ARROYO LÓPEZ-SORO, Propiedad Horizontal. Estudio jurídico-practico, 2ª edic., Madrid, Trivium, 1992, p. 166).

La oponibilidad de los Estatutos requiere distinguir entre: a) Los supuestos de otorgamiento en mero documento privado, esta naturaleza tiene también el Libro de Actas; b) Cuando se formalicen en escritura pública y la manifestación también en ella, pero en acto posterior -como la compraventa- de conocerlos y aceptarlos, y c) Los supuestos de inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que cabe frente a las meras Ordenanzas o Reglamento de Régimen Interior.

El problema práctico que supone la oponibilidad, a mi entender, es de coordinación de los derechos y deberes de los distintos copropietarios cuando los estatutos sean oponibles a unos propietarios y no sean a otros como consecuencia de no haberlos conocido (sea por no habérsele entregado o por no haberse inscrito en el RP), lo que podría llevar a tener que acomodar el contenido estatutario al mínimo común exigible, tanto en derechos como en deberes.No puede desconocerse tampoco en orden al conocimiento del contenido de los Estatutos aunque no estén publicados que debe exigirse al comprador una diligencia mínima (así, MONET ANTÓN, “Problemas …”, p. 298, sobre diligencia exigible).

El mero otorgamiento en documento privado debe ser oponible exclusivamente entre los otorgantes, pero desde luego entre éstos no puede alegarse el desconocimiento (CAMY SÁNCHEZ-CAÑETE, “Propiedad …”, p. 602) o el defecto de forma, por otra parte inexigible, si puede tener trascendencia caso de contener los Estatutos pactos sobre el derecho de sobreelevación o formas semejantes a poderes irrevocables.

La constancia en escritura pública tampoco supone oponibilidad frente a terceros, aunque facilite la prueba del contenido caso de surgir contienda.

Sobre la aceptación de los Estatutos mediante la cláusula de estilo notarial, de “conocer y aceptar” los Estatutos (vid. CABANILLAS SÁNCHEZ, La información al consumidor en la compraventa y el arrendamiento de vivienda y el control de las condiciones generales, Madrid, Insituto Nacional del Consumo, 1995), parece plenamente aplicable la legislación de protección del consumidor, pues el inmueble a estos efectos también se le considera incluido, así la LGDCU, en este sentido FERNÁNDEZ COSTALES (“Las Urbanizaciones …”, p. 198) precisa que “la edificación en general, y la vivienda en particular , se ha transformado de un bien de uso en un bien de consumo”, ello implica que tanto el título constitutivo como los estatutos, conforme a la Directiva Comunitaria de 5 de abril de 1993, sean radicalmente nulos, cuando los adquirentes manifiesten conocer y aceptar los Estatutos en los que ni han intervenido en su redacción ni conocen, caso de lograr la inaplicabilidad, más que la nulidad, con su consiguiente ineficacia frente a cualquiera, digo que en este supuesto de inaplicabilidad lo que procedería es la aplicabilidad de la LPH (en nuestro caso del CCC), que ya ofrece un contenido estatutario o las reglas de la comunidad de bienes.

Por Vertical. Administración de Fincas - Publicado en: propiedad horizontal - Comunidad: Vertical. Administración de Fincas
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