Sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

El 27 de junio se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor al día siguiente 28 de junio, y en la que se modifican, entre otras leyes, la de Propiedad Horizontal.

Según establece el preámbulo de esta norma, el objeto de la citada reforma es evitar que los regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. Señala que no se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.

No obstante, y aunque esta haya sido la reforma pretendida, se ha introducido una importante novedad, pues se ha conseguido lo que se venía pidiendo desde hace tiempo, entre otros, por los Colegios de Administradores de Fincas, el incremento del periodo de afección real y preferencia de créditos, aunque se solicitaba que esta fuese hasta cinco años, se ha ampliado a tres años del periodo de afección real y preferencia de créditos, es decir, los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código CivilAdemás, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Otro de los puntos positivos, es el cambio de quorum para la instalación de un nuevo ascensor, antes se requería el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y ahora bastará con el de la mayoría igualmente de la totalidad.

Se han mejorado, además, las condiciones para la supresión de las barreras arquitectónicas, dice la Ley que será obligatorio realizarlas cuando el importe repercutido anualmente, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, en realidad esta obligatoriedad ya existía, aunque sometida al derecho de veto si un propietario tenía ingresos anuales inferiores a 2.5. veces el IPREM, lo que ahora ha desaparecido.

Hasta aquí, todo son ventajas, pero, realmente ¿qué ocurre con la verdadera finalidad de esta reforma? Pues que se obliga a las Comunidades a la realización de ciertas obras impuestas por la administración.

Esta claro que la Comunidad ya debía realizar todas las reparaciones necesarias, pero, ¿no es necesario acuerdo comunitario para todas estas obras ? La Junta siempre habrá de convocarse, además de para informar, dar cuenta de las obras a realizar, porque, según establece la ley, esta deberá acordar la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, teniendo en cuenta que  los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente a la ejecución de las ordenes dictadas por la autoridad competente, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse por vía administrativa.

La obligatoriedad de consentir por la Comunidad determinadas actuaciones consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas; la modificación de determinados quorumcuando concurran los requisitos del art. 17.6 de esta Ley,  son otras de las modificaciones que necesitan de un estudio más pormenorizado para poder dar una correcta interpretación.

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