Saturday 20 november 6 20 /11 /Nov 08:26

Resolución de la compraventa por falta de pago del precio. Practicado el requerimiento se

produce la resolución ipso iure, precisándose declaración judicial si no es aceptada por la

otra parte

"... La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que

contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición se tratara y el 1504 del

mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior,

para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se

practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha

optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada

por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo

declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15

de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 .

Este es el caso presente. Pese a que en el contrato no se fijaba un día exacto del pago del

precio y de la entrega de las fincas, la parte vendedora (codemandados) remitió por

conducto notarial la carta fechada el 29 de octubre 2001 (es decir, más de dos años después

de la fecha del contrato) declarando su voluntad de dar por resuelto el contrato. La parte

compradora (demandante y recurrente) no sólo no aceptó la resolución, sino que citó a los

vendedores para otorgar la escritura pública de compraventa, a una determinada notaría,

donde presentó una minuta que no se atenía a la literalidad del documento privado que se

pretendía elevar a público, omitiendo puntos y variando otros, por lo que los vendedores no

la aceptaron y han pedido la declaración de resolución en la demanda reconvencional del

presente proceso, ya que no ha sido aceptada por la otra parte. ..."

"... De lo anterior se desprende que el motivo segundo del recurso de casación se debe

desestimar. En el mismo se mantiene insistentemente que no hubo incumplimiento y no cabe

resolución. No es así. La parte vendedora no pagó el precio y cuando recibió el requerimiento

de resolución, convocó al otorgamiento de escritura pública, lo que no fue aceptado por la

parte vendedora al no ser conforme el texto de la escritura que había propuesto. La

resolución, pues, debe ser mantenida, tanto más cuanto la propia parte recurrente,

compradora, la interesa como pedimento subsidiario ..."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- El Procurador El Procurador D. Miguel Rodenas Pérez, en nombre y

representación de XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, S.L., interpuso demanda de juicio

ordinario contra D. Laureano y esposa Dª Inés , D. Melchor y esposa Dª Manuela , Dª Nieves

y esposo D. Roberto , D. Segismundo y esposa Dª Salome , D. Jose Carlos y esposa Dª

Yolanda y D. Luis Angel y esposa Dª Adelina y alegando los hechos y fundamentos de

derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia que recoja los

siguientes pronunciamientos: A) Se declare la validez del contrato de compraventa celebrado

el dos de agosto de 1999 entre mi mandante y Dª Nieves , Don Laureano , Don Melchor ,

Don Jose Carlos y Don Segismundo todos ellos casados bajo el régimen legal de gananciales,

y por el que los citados venden a mi patrocinada cada uno de ellos el 14% y entre todos el

70% del pleno dominio de las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 ,

NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 , NUM009 , NUM010 y NUM011 ; y cada uno de ellos

el 20% y entre todos el 100% de la Finca NUM012 ; y el celebrado en el mismo día y acto

entre mi mandante y Don Luis Angel y relativo al 30% del pleno dominio de las mismas

fincas indivisas. B) Se condene a doña Nieves , Don Laureano , Don Melchor , Don Jose

Carlos y Don Segismundo a otorgar escritura publica de compraventa de la participación del

14% del pleno dominio que cada uno de ellos ostenta, entre todos ellos el 70% del pleno

dominio, de las siguientes fincas registrales del Registro de la Propiedad de Molina de

Segura: INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM015 , Finca NUM004 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM016 , Finca NUM003 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM017 , Finca NUM002 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM018 , Finca NUM008 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM019 , Finca NUM006 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM020 , Finca NUM021 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM022 , Finca NUM007 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM023 , Finca NUM000 .

INSCRIPCION: Tomo NUM013 Libro NUM014 , Folio NUM024 , Finca NUM001 . INSCRIPCION:

Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM025 , Finca NUM010 . INSCRIPCION: Tomo

NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM026 , Finca NUM011 . INSCRIPCION: Tomo NUM013 ,

Libro NUM014 , Folio NUM027 , Finca NUM005 . Y se condene igualmente a doña Nieves ,

Don Laureano , Don Melchor , Don Jose Carlos y Don Segismundo a otorgar escritura publica

de compraventa de la participación del 20% y entre todos ellos el 100% del pleno dominio

de la siguiente finca: INSCRIPCION: Tomo NUM013 , Libro NUM014 , Folio NUM028 , Finca

NUM012 , del Registro de la Propiedad de Molina de Segura. Otorgamiento de escritura que

los demandados habrán de realizar previo pago del resto del precio pendiente de percibir que

asciende ala. cantidad de 77.849.971 de ptas. ó 467.887,75 Euros. C) Se condene a Don

Luis Angel a otorgar escritura publica del 30% indiviso de las fincas anteriormente señaladas,

números NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 ,

NUM008 , NUM009 , NUM010 y NUM011 , del registro de la Propiedad de Molina de Segura,

previa toma del resto del precio que asciende a la cantidad de 32,150.029 ptas. 6

193.225,57 Euros. D) Que para el caso de que efectivamente los vendedores puedan

transmitir el 100% de la propiedad vendida el precio a percibir se vería incrementado en la

cantidad de 55.000.000 millones de ptas. ó 330.556,66 Euros., quedando pendiente de

percibir por este concepto la cantidad de 48.500.000 ptas. ó 275.263,54 Euros. E) Se

condene a los demandados al pago de las costas del presente pleito. Y, eventualmente, con

carácter subsidiario, para el caso de que el cumplimiento del contrato deviniera imposible, se

dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: A) Se declare resuelto el

contrato de compraventa celebrado entre mi mandante y los demandados el dos de Agosto

de 1.999. B) Se condene a la demandada doña Nieves , Don Laureano , Don Melchor , Don

Jose Carlos , Don Luis Angel y Don Segismundo a devolver a mi mandante la cantidad de

DIEZ MILLONES DE PESETAS ( 60.101,21 Euros) percibidas en concepto de señal y a

indemnizar a mi mandante los danos y perjuicios sufridos por razón de su incumplimiento

dejando para ejecución de sentencia su determinación y fijando en la sentencia como base

para el cálculo de dicha indemnización el interés legal del dinero, a partir del momento en

que fueron requeridos fehacientemente para el otorgamiento de escritura pública. C) Se

condene a Don Luis Angel a devolver a mi mandante la cantidad de SEIS MILLONES

QUINIENTAS MIL PESETAS (39.065,69 Euros) recibidos igualmente por el demandado a

cuenta del precio total de la venta, señal y a indemnizar a mi mandante los daños y

perjuicios sufridos por razón de su incumplimiento dejando para ejecución de sentencia su

determinación y fijando en la sentencia como base para el cálculo de dicha indemnización el

interés legal del dinero, a partir del momento en que fue requerido fehacientemente para el

otorgamiento de escritura publica. D) Se condene a los demandados al pago de las costas

del presente pleito.

2.- La Procuradora Dª Elisa Carles Cano Manuel, en nombre y representación de Dª Nieves ,

contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de

aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que estimando la

excepción de litisconsorcio pasivo necesario invocada por esta parte demandada, desestime

la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandante. No obstante lo

anterior, para el improbable supuesto de desestimación de la excepción invocada o

subsanación, dicte sentencia por la que estimando parcialmente la demanda y la oposición:

I.- Con allanamiento expresado al apartado A del suplico de la demanda, se declare válido y

eficaz el contrato de compraventa suscrito el 2 de agosto de 1999. II.- Con allanamiento

expreso, pero parcial al apartado B del suplico de la demanda y con estimación de la

presente oposición, se declarará la obligación y sucesiva condena de todos los litigantes, de

la demandante y de la demandada al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito el 2

de agosto de 1999. Consecuencia de lo anterior, la entidad demandante vendrá obligada al

pago total del precio en cuantía de 120 millones en su equivalente en euros, en la forma

prevista en el contrato, con su entrega al FOGASA; sucesiva o simultáneamente los

demandados vendrán obligados al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de

las fincas registrales NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006

, NUM007 , NUM008 , NUM009 , NUM010 y NUM011 , del Registro de la Propiedad de Molina

de Segura, en el estado de cargas en que se encontraban al día dos de agosto de 1999 y a

resultas de la demanda incidental para la fijación de la fecha de retroacción de la quiebra de

Industrias Prieto, S.A. III.- Si declarada la validez y eficacia del contrato de compraventa de

2 de agosto de 1999, no fuera posible su cumplimiento -en sus propios términos- bien por la

voluntad renuente de la demandante, bien por la voluntad renuente de los demás

demandados, como obligación indivisible se declarará su resolución, absolviendo a nuestra

representada de las demás peticiones de condena interesadas en la demanda, incluida la

condena en costas. IV.- Se impondrán las costas a la parte demandante.

3.- La Procuradora Dª Esther López Cambronero, en nombre y representación de D.

Laureano , Dª Inés , D. Melchor , Dª Manuela , D. Segismundo y Dª Salome , D. Jose Carlos

y Dª Yolanda y D. Luis Angel contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos

de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia por la

que se desestime íntegramente la misma, absolviendo a los demandados de las pretensiones

deducidas en su contra, y todo ello con expresa imposición a la actora de las costas

causadas. Y formulando demanda reconvencional alegó los hechos y fundamentos de

derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando se declare resuelto a todos los

efectos legales el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes de 2 de agosto

de 1999, en relación con los porcentajes en que cada uno de los actores intervinieron en

dicho contrato, con retención por los demandados de los importes percibidos a cuenta por

valor de 60.101,21 Euros, en concepto de daños y perjuicios y todo ello con expresa

imposición a la actora de las costas causadas.

4.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los

hechos controvertidos. El Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 4 de Murcia,

dictó sentencia con fecha 20 de octubre de 2004 , cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLO: Que estimando en parte la demanda formulada por el Procurador D. Miguel Ródenas

Pérez contra D. Laureano y esposa Inés a efectos del art. 144 R.H .; Melchor y esposa

Manuela a los efectos del art. 144 R.H .; Segismundo y esposa Salome a efectos del art. 144

R.H . Jose Carlos y esposa Yolanda a efectos del art. 144 R.H .; Luis Angel y esposa Adelina

a efectos del art. 144 R.H .; Nieves y esposo Roberto , condeno a D. Luis Angel a pagar a la

actora la cantidad de 39.065,69 €, absolviendo al resto de los demandados de las

pretensiones formuladas en su contra sin hacer pronunciamiento de condena en costas y

estimando la reconvención formulada por el procurador doña Esther López Cambronero en

nombre y representación de D. Laureano , D. Melchor , D. Segismundo y D. Jose Carlos

declaro válida y eficaz la resolución del contrato de fecha 2 de agosto de 1.999 instada por

dichos demandados con derecho a retener la cantidad percibida por importe de 60.101,21 €

en concepto de daños y perjuicios con imposición de las costas al demandante.

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la

representación procesal de la parte actora, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de

Murcia, dictó sentencia con fecha 22 de diciembre de 2005 , cuya parte dispositiva es como

sigue: FALLAMOS: Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por

MEDITERRÁNEA DE ESTRUCTURAS, S.L., a través de su representación procesal, contra la

sentencia dictada en fecha veinte de octubre del año 2.004 en el juicio ordinario seguido con

el núm. 105/2.003 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Murcia , debemos

revocar la misma en cuanto al pronunciamiento sobre la demanda reconvencional, acordando

que la misma tan sólo se estima parcialmente, y suprimiendo el pronunciamiento por el cual

se da derecho a retener a los reconvinientes la cantidad de 60.101,21 euros en concepto de

daños y perjuicios. Asimismo se revoca el pronunciamiento sobre las costas relativas a la

demanda reconvencional, acordando no verificar especial pronunciamiento en cuanto a las

mismas. Se mantiene el resto de pronunciamientos. No procede verificar especial imposición

en cuanto a las costas de esta alzada.

TERCERO .- 1 .- El Procurador D. Miguel Rodenas Pérez, en nombre y representación de

Mediterránea de Infraestructuras, S.L., interpuso recurso de casación contra la anterior

sentencia, con apoyo en el siguiente MOTIVO: PRIMERO : Infracción de los artículos 1261,

1445, 1450, 1451, 1278 y 1280 del Código civil. SEGUNDO .- Infracción artículos 1124 y

1504 del Código civil .

2 .- Por Auto de fecha 9 de diciembre de 2008 , se acordó admitir el recurso de casación y

dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló

para votación y fallo el día 6 de julio del 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- En fecha 2 de agosto de 1999 se otorga un documento privado por el que los

demandados, como parte vendedora, actuando en interés ("fiduciaria", dice el texto) de 344

trabajadores de "Industrias Prieto, S.A." afectados por expediente de regulación de empleo y

la entidad, como parte compradora,  XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, S.L.,

demandante en la instancia y recurrente en casación, venden una serie de fincas registrales

que forman una sola finca en la realidad, en cuyo contrato consta que todos ellos son

titulares en copropiedad del 70% y don Luis Angel y su esposa doña Adelina lo son en un

30%. Todos aquéllos, los primeros, adquirieron las fincas por adjudicación en virtud de

ejecución hipotecaria en fecha 26 de diciembre de 1996; estos últimos no han llegado a

adquirir la propiedad de la parte indivisa del 30% de las fincas.

La parte compradora XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, S.L., formuló demanda

interesando la declaración de validez del contrato de compraventa en el documento privado

referenciado y la condena a otorgar escritura pública y, con carácter subsidiario, la resolución

del mismo; todo ello, con pedimentos accesorios de carácter económico que no se han

planteado en casación. Los codemandados, aquellos vendedores, salvo uno de ellos que en

parte se allana, han formulado reconvención, en la que asimismo han interesado la

resolución.

Tanto la sentencia de primera instancia como la de segunda han estimado la reconvención,

declarando la resolución del contrato de compraventa, sin ningún pronunciamiento, la de

segunda instancia, sobre devolución, retención o indemnización de cantidades monetarias.

SEGUNDO .- Dicha parte demandante ha formulado el presente recurso de casación, en dos

motivos en los que no hace referencia a los pedimentos indemnizatorios ni a devolución de

cantidades, sino tan sólo al fondo de la cuestión: la validez del contrato de compraventa

(motivo primero) y resolución del contrato (motivo segundo); defiende la primera y combate

la segunda.

A efectos de sistemática, procede examinar en primer lugar el motivo segundo, ya que si se

rechaza éste, carece de sentido el primero.

La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones

recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición

se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa

inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el

precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el

sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución.

En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte,

la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare.

Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15

de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 .

Este es el caso presente. Pese a que en el contrato no se fijaba un día exacto del

pago del precio y de la entrega de las fincas, la parte vendedora (codemandados)

remitió por conducto notarial la carta fechada el 29 de octubre 2001 (es decir, más

de dos años después de la fecha del contrato) declarando su voluntad de dar por

resuelto el contrato. La parte compradora (demandante y recurrente) no sólo no

aceptó la resolución, sino que citó a los vendedores para otorgar la escritura

pública de compraventa, a una determinada notaría, donde presentó una minuta

que no se atenía a la literalidad del documento privado que se pretendía elevar a

público, omitiendo puntos y variando otros, por lo que los vendedores no la

aceptaron y han pedido la declaración de resolución en la demanda reconvencional

del presente proceso, ya que no ha sido aceptada por la otra parte.

TERCERO .- De lo anterior se desprende que el motivo segundo del recurso de

casación se debe desestimar. En el mismo se mantiene insistentemente que no

hubo incumplimiento y no cabe resolución. No es así. La parte vendedora no pagó

el precio y cuando recibió el requerimiento de resolución, convocó al otorgamiento

de escritura pública, lo que no fue aceptado por la parte vendedora al no ser

conforme el texto de la escritura que había propuesto. La resolución, pues, debe

ser mantenida, tanto más cuanto la propia parte recurrente, compradora, la

interesa como pedimento subsidiario.

El motivo primero del mismo recurso de casación alega la infracción de una serie de

preceptos tan heterogéneos como los artículos 1261 relativo a los elementos del contrato,

1445 del concepto de compraventa, 1450 de la perfección de la misma, 1451 de la promesa

de venta, 1278 sobre la forma de los contratos y 1280 sobre la forma del documento público

en negocios jurídicos, todos del Código civil. Tal como dicen la sentencias de 25 de enero de

2000, 3 de febrero de 2005, 9 de mayo del 2006, 20 de septiembre de 2007, 2 de julio de

2009 , la alegación de una serie heterogénea de preceptos no es admisible en casación, ya

que no es función de la Sala averiguar en cuál de ellos se halla la infracción.

Aparte de ello, en el desarrollo del motivo se mantiene la validez del contrato de

compraventa de 2 de agosto de 1999. Es cierto y la sentencia de instancia no niega la

validez del contrato y, haciendo abstracción de unas extrañas consideraciones sobre promesa

de venta, destaca que un copropietario, don Luis Angel , de un 30% no había adquirido su

propiedad, ni la llegó a adquirir nunca.

En todo caso, este contrato, productor de obligaciones sinalagmáticas, quedó resuelto por

requerimiento de la parte vendedora, lo que ha sido sancionado por la sentencia de instancia

y no tiene sentido la declaración de validez que se pide en este motivo del recurso: es una

compraventa válida, pero resuelta. Por lo que el motivo se desestima por falta de interés

jurídico.

CUARTO .- Por tanto, se desestima el recurso de casación, se confirma la sentencia recurrida

y se imponen las costas a la parte recurrente, en aplicación del artículo 398.1 en su remisión

al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Primero .- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE

CASACION formulado por la representación procesal de "XXXXXXXXXXXXXX, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección 3ª de la Audiencia

Provincial de Murcia, en fecha 22 de diciembre de 2005 , QUE SE CONFIRMA.

Segundo: Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el presente

recurso.

Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de

los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al

efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan

Muñoz.-Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.-Antonio Salas Carceller.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.-

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia

Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de

la misma, certifico

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