¿Se puede sancionar a los propietarios que no pagan los gastos comunes?

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

a respuesta será, en principio,  negativa, pues aunque asi se acordase mediante acuerdo comunitario, en caso de impugnación,  esta tendría posibilidades de éxito, así se pronuncian las sentencias de AP Toledo de 18-2-1998 (SP/SENT/15162), la de AP de Valladolid de 22-11-1996 (SP/SENT/12816) o  la de la AP de Madrid de 10-5-1985 (SP/SENT/3238).

Ahora bien, la reciente resolución de la DGRN de 23-10-2012 (SP/SENT/701158) comentada por Daniel Loscertales Fuertes en Sepín (SP/DOCT/17016), marca un camino interesante, como señala el autor, pues admite la inscripción de una cláusula estatutaria, por acuerdo unánime de la Comunidad, por la cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque sí el resto de los servicios comunes.

El argumento es que las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis no son necesarias para la habitabilidad del inmueble, es decir, que no son elementos esenciales, que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial de este derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.

Es  una manifestación discutible, pues el fondo de la cuestión es determinar si la Comunidad puede prohibir el uso de elementos o servicios comunes, con independencia de la valoración subjetiva, por el hecho de que un propietario sea moroso, cuando la Ley de Propiedad Horizontal establece un sistema de reclamación de las deudas, concretamente en su art. 21.

No obstante, hay que tener en cuenta que se trata de un acuerdo comunitario pero, en cualquier caso, el problema estará en la efectividad de la citada cláusula porque,  no se establecen las consecuencias del posible incumplimiento, por lo que en el caso en el que algún propietario moroso intentase hacer uso de los elementos comunes a los que, por su situación no tuviese derecho ¿qué podría hacer la Comunidad?. Entiendo que poco o nada, pues ni la LPH tampoco se pronuncia al respecto.

Ahora bien, ¿puede servir esta resolución para que la Comunidad  o el Presidente puedan actuar por la vía de hecho?podría, por ejemplo, este último proceder al corte de servicios al propietario moroso, ¿es legalmente posible?.

La respuesta es, sin duda, negativa. Además, ha de tenerse en cuenta que tomar esta decisión puede traer responsabilidad penal al Presidente o a quien dé las órdenes pertinentes.

Comprendo que, cada vez con más frecuencia, en la Comunidad se plantean problemas de falta de fondos por existencia de morosos, quienes siguen disfrutando de calefacción y agua caliente, ascensor, portería, etc., pero no hay otra solución que aportar nuevos fondos por el resto, sin perjuicio de la demanda judicial contra los deudores.

No se pueden cortar servicios, porque podría ser tratado, repito, como una coacción del Código Penal, ni tampoco se puede pedir al Juez, pues son sanciones no previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, ni en cualquier otro cuerpo legal.

De ninguna manera se pueden emplear este tipo de medidas a quien no paga la cuota de la Comunidad, ya que en la propia LPH se establecen las formulas concretas de reclamar o sancionar, por ejemplo, con la privación del derecho de voto en el caso de morosidad, como establece el art. 15.2  e incluso en este caso, al tratarse de la limitación de un derecho, habrá de interpretarse de manera restrictiva.

De este modo, la única forma de cobrar los recibos pendientes de pago es utilizar las vías de la Ley de Propiedad Horizontal y además, siempre contra el propietario, nunca contra el arrendatario u ocupante, mediante la reclamación judicial prevista en el citado art. 21.

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