Responsabilidad de los Administradores de Fincas en el ejercicio de sus funciones

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

En el ámbito de las Comunidades de Propietarios, de un tiempo a esta parte una figura ha ido adquiriendo una relevancia notoria en cuanto a la importancia de su actividad dentro de la misma, esta no es otra que la del Administrador de Fincas, figura que se ha convertido en prácticamente indispensable. Es sabido que la actividad de un Administrador de Fincas es cada día más compleja, entre otras cosas por el elevado número de copropietarios que componen las comunidades y a la variedad y complejidad de sus elementos comunes, raro es que las edificaciones de última generación no cuenten con piscina, elementos deportivos y de ocio de todo orden etc.., donde la participación de un profesional en la gestión se antoja más que recomendable.

Entre las funciones que se pueden asignar a un Administrador, y con las que este puede mostrar su conformidad están las de contabilidad de la Comunidad, todas las relativas a relaciones con la Administración Pública, otras de carácter fiscal como puedan ser el pago de tributos, tasas e impuestos, dar de alta en la Seguridad Social a los trabajadores que prestan sus servicios a la Comunidad de Propietarios y contribuir a sus pagos, la solicitud de licencias que se requieran, así como todas las cuestiones relativas a la contratación de bienes y servicios necesarios para la Comunidad. Por lo tanto la más que justificada profesionalización de esta figura, ha llevado a plantearse que ocurre en caso de cumplimiento defectuoso en el ejercicio de su actividad, hasta donde alcanza la responsabilidad del Administrador, no olvidando que es una actividad que, la ley lo permite, puede realizar indistintamente un copropietario como adjudicarse a un profesional cualificado y dado de alta en el Colegio de Administradores correspondiente. Parece evidente que no se le podrá exigir la misma responsabilidad a un copropietario no profesional y carente de conocimientos jurídicos, que a un Administrador contratado específicamente para la gestión de una comunidad, cuya actividad es retribuida, al que se le exige una diligencia mayor y se le presume una profesionalidad generadora de confianza en la llevanza de las funciones que se le encomiendan.

Llegados a este punto, es importante delimitar la naturaleza jurídica del contrato que se suscribe entre el Administrador y la Comunidad, esto es si la Administración de Fincas tiene la consideración de un contrato de mandato o un arrendamiento de servicios, pues bien, es mayoritaria la jurisprudencia que considera la Administración de Fincas como un contrato de mandato (regulado en los Art. 1709 a 1739 CC), cuestión relevante para dilucidar la norma de aplicación en supuestos de incumplimiento y la consiguiente responsabilidad del Administrador, llevándonos a aplicar dicho criterio lo establecido en el Código Civil en cuanto a la responsabilidad del mandatario en el desempeño defectuoso de sus funciones, esto es, el Artículo 1726 CC, que establece que el Administrador responderá tanto si actúa con dolo como negligentemente. Sirva de ejemplo de actuación dolosa del Administrador, el supuesto de que éste se apropie o distraiga dinero, valores o efectos entregados por la Comunidad para la administración y cumplimiento de las obligaciones de la Comunidad en cuestión, que podría ser tipificado con un delito de apropiación indebida acarreando responsabilidad penal, y dicha apropiación o distracción genere una serie de sanciones a la Comunidad por parte de las Instituciones Públicas, por el no cumplimiento  del Administrador de las obligaciones de su cargo, como puede ser y como hemos indicado anteriormente contribuir a los pagos con los proveedores puntualmente, realizar los pagos de tasas, tributos e impuestos dentro del plazo establecido al efecto, en definitiva gestionar las obligaciones de la Comunidad con entidades tanto públicas como privadas. Por lo tanto esa apropiación, actuación dolosa del Administrador, es generadora de un perjuicio cuantificable a la Comunidad, siendo relevante dicho perjuicio pero no imprescindible, ya que la actividad del Administrador comporta una obligación más de medios y no tanto de fin al dictado de la diligencia y buena fe debidas, al tratarse de un cargo sustentado en la confianza depositada por la Comunidad en su gestión.

En definitiva, para delimitar la responsabilidad del Administrador en el desempeño de sus funciones es necesario atender a la figura propia del Administrador, si se trata de un copropietario, que no recibe remuneración y no tiene por qué tener unos conocimientos específicos de la materia, o si por el contrario se trata de un Administrador contratado por la Comunidad para la gestión de la misma, al que se le presume un cierto grado de especialización y cuya actividad es retribuida. No siendo tan relevante si la actividad generadora de un perjuicio para la comunidad tiene su base en un comportamiento doloso o negligente del mismo. Queda claro que se le podrá exigir más responsabilidad al Administrador profesional contratado, que actuando con dolo y atentando contra la confianza depositada por la Comunidad en su gestión, genera un perjuicio a la misma, que la actuación negligente del Administrador copropietario que desempeña su labor sin ánimo de lucro y que genera un mismo perjuicio a la Comunidad por pura ignorancia y carencia de los conocimientos requeridos para el desempeño del cargo.   

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