Obras en la Comunidad de Propietarios

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

Las obras en la Comunidad de Propietarios frecuentemente son motivo de problemas y derramas. Distinguimos cuándo las obras se producen enelementos comunes y cuándo en nuestra vivienda, como elemento privativo.

En qué casos tenemos que pedir permiso a la Comunidad si las obras afectan a los vecinos y cuándo las obras son el resultado necesario para la eliminación de barreras arquitectónicas que perjudican a algunas personas.

También tenemos que tener en cuenta la nueva Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. que afecta a edificios que tengan más de 50 años, y alude a la obligación de conservación que tiene cada propietario respecto de su inmueble.

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Arreglo de elementos comunes

Y es que a veces las obras son por petición nuestra y otras veces nos obligan las circunstancias o la ley.

  • Por ejemplo, si a consecuencia de un robo han forzado la cerradura de la puerta principal de nuestro edificio, la misma Ley de Propiedad Horizontal obliga, sin necesidad de más acuerdo, a su arreglo, aludiendo a las obras que impliquen el mantenimiento y el deber de conservación del edificio.
  • Asimismo, es obligatorio mantener el edificio en las adecuadas condiciones de seguridad, accesibilidad y habitabilidad.
  • También es por cuenta de la Comunidad de Propietarios el arreglo de la fachada del edificio, sin perjuicio de que los estatutos establezcan otra cosa por disposición expresa sobre determinados elementos.
  • Qué ocurre cuando se acuerda una derrama y el vecino no puede pagarla:
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    • En estos casos hay que distinguir si el arreglo se debe a la obligatoria conservación del edificio, en cuyo caso se le requerirá el dinero al vecino incluso en vía judicial, pues todo vecino debe contribuir, de acuerdo con su porcentaje, al arreglo, conservación y reparación del edificio.
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    • Si se trata de otro tipo de obras, el vecino tiene más margen, estando obligado al pago sólo si su importe no supera las 3 mensualidades y las obras hayan sido aprobadas por las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes cuotas de participación.

Arreglo de elementos privativos

Qué ocurre cuando un vecino hace obras sin permiso de la comunidad y éstas afectan de forma negativa a las viviendas de otros vecinos:

  • No todo se puede achacar a la comunidad de propietarios. Si fuera simplemente que el deterioro de un elemento común ha afectado al inmueble de un vecino, sí sería responsable del arreglo.
  • Sin embargo, en este caso es el vecino que ha realizado las obras quien debe reparar el daño, siempre que se demuestre de forma fehaciente que ha sido su obra la que ha causado el perjuicio.
  • No obstante, es conveniente que, si contamos con un buen seguro de hogar, demos parte al mismo para que cubra el arreglo en caso de que el vecino no lo haga. También, a la compañía de seguros de la comunidad de vecinos.
  • Otro caso que se da mucho entre los propietarios es el cerramiento de terrazas:
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    • Hay que pedir autorización a la Comunidad.
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    • Al ser una alteración de la estética del edificio, la Comunidad debe aprobar el cerramiento por unanimidad.
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    • Ver si los estatutos de la comunidad establecen cláusula expresa sobre los cerramientos o si algún vecino ya lo ha hecho antes y en qué circunstancias.
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    • Solicitar licencia de obra en el Ayuntamiento, e informarse de su normativa.

Inspección Técnica de Edificios

Hay que estar a la normativa municipal de cada Ayuntamiento. No obstante, la Ley 8/2013, de 26 de junio, y el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, también se han ocupado de esta materia, especificando que, de forma general y salvo que la normativa de cada Comunidad Autónoma establezcan cosa distinta:

  • Los edificios con una antigüedad de más de 50 años cuyo uso sea residencial, deberán pasar una inspección técnica de forma periódica para asegurar su conservación en buen estado.
  • Esto se aplica a municipios de más de 25.000 habitantes.
  • Se trata de evaluar las condiciones de seguridad, salubridad y accesibilidad, estableciendo las mejoras que deben hacerse y el tiempo para llevarlas a cabo.
  • Si la Comunidad de Propietarios incumple, el Ayuntamiento podrá ordenar que se realicen subsidiariamente a costa de los propietarios.
  • Ya que es una obligación del propietario el contribuir, de acuerdo a su cuota, a las obras de rehabilitación del edificio.

 

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