La asistencia a la junta de propietarios

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

fuente: www.sepin.es

Es evidente que tiene una gran importancia la forma y el fondo de quienes pueden asistir y votar, ya

que de ello dependerá la constitución de los quórum necesarios en cada caso. Por eso se hace necesario explicar de manera pormenorizada los diversos supuestos o puntos que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

De entrada, hay que señalar que no hay obligación de asistir; lo que ocurre es que cuando no se está presente o representado, el propietario queda vinculado con los acuerdos de la junta, con independencia de que, cuando sea necesario un acuerdo de unanimidad o de mayoría cualificada, tenga oportunidad de contestar a la notificación fijando su postura, conforme establece el artículo 17, regla primera de la LPH.

Resulta evidente que la fórmula más directa, si se está acreditado como propietario o ha sido admitido como tal, es la asistencia personal. Actúa en su propio nombre y derecho, con plenas facultades para tomar parte en las decisiones, utilizando como mejor le parezca el voto correspondiente y todos los derechos del comunero.

El precepto legal que se analiza establece la obligación de que, cuando existe una propiedad conjunta, se nombre a un representante. Aquí se nos plantean algunos problemas, en concreto ¿cómo se nombra? y de otra parte, ¿cómo sabe la comunidad que ha sido nombrado el que como tal se presenta?

La primera cuestión es ajena a la junta. Los copropietarios de ese piso, local, garaje, etcétera deben utilizar las normas del Código Civil de la comunidad de bienes (artículos 392 y sucesivos, de forma concreta el artículo 398), siendo suficiente el acuerdo de la mayoría, considerando que no es necesario reunirse antes de cada junta, tomando determinada postura sobre los puntos del orden del día y nombrando representante.

El segundo aspecto de la cuestión se responde diciendo que la comunidad no tiene que entrar en los límites de la representación. La asistencia de un representante acreditado o conocido es suficiente a sus propios efectos, sin perjuicio de la responsabilidad interna del representante, conforme a los artículos 1.718, siguientes y concordantes del Código Civil. Lo que en principio no plantea problemas es la representación de cualquiera de los cónyuges cuando la propiedad es un bien ganancial, conforme al artículo 1.385.2 y otros concordantes del Código Civil.

Por otro lado, en cuanto a los tipos de representación, ésta puede ser legal o voluntaria. La primera

se produce cuando por imperativo legal la representación corresponde a un tercero, así, entre otros ejemplos, la del menor sujeto a patria potestad, a través de los padres (artículos 154.2.ª y 159 del Código Civil), la

de los hijos incapacitados (artículo 171), el del ausente (artículo 184), el del incapaz por Sentencia

judicial (artículo 210), etcétera. También es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas.

La junta de propietarios lo que sí puede hacer es exigir que el representante aporte documentos que acrediten su condición.

La representación voluntaria es aquella por la cual una persona representa a otra, física o jurídica, ante la junta de propietarios. Es decir, que el propietario, o su representante legal, puede dar escrito autorizando.

a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión. Algunas veces se ha planteado si la comunidad puede pedir que esta firma venga avalada por notario o entidad facultada para ello en relación con su autenticidad, siendo la contestación en términos generales negativa, pues la ley no llega a esta exigencia y sería muy dudoso tal requisito.

Además, este tema no debe plantear el más mínimo problema, ya que si aparece en la lista de asistentes como representado alguien que no dio la representación, puede hacer dos cosas el propietario que se ha visto suplantado: una, indicar la situación a la comunidad y, llegado el caso, impugnar la junta, naturalmente acreditando que la firma del escrito de representación no es suya; y dos, denunciar al falsificador, incluso por la vía penal.

El requisito en todos los casos es que la representación se haya dado por escrito, por lo que hay que rechazar cualquier otro sistema, es decir, no es legal el que se haga de forma verbal, aunque como todo en la propiedad horizontal, si los asistentes a la junta admiten tal hecho y no hay impugnación posterior y los interesados lo aceptan, tampoco se producirá problemas en cuanto a la validez representativa.

Con relación a la existencia de un usufructuario, el párrafo tercero de este artículo 15 distingue entre lo que son acuerdos de disposición y de administración, así como también cuando se trate de obras de mejora o extraordinarias, un tanto en línea con los artículos 500 y 501 del Código Civil, aunque partiendo de la base diferente que mantiene en todos sus preceptos la Ley de Propiedad Horizontal sobre estas figuras, es decir, que los derechos y obligaciones corresponden en todo caso al nudo propietario, de tal forma que el usufructuario actúa únicamente de forma subsidiaria sólo si el titular no dice otra cosa en sentido contrario, pues éste tiene siempre la preferencia para acudir cuando quiera a la junta. Por tanto, quien dispone del derecho real de usufructo tiene esa limitación y otra importante, que su presencia y voto sólo caben cuando se trata de cuestiones ordinarias, no para acuerdos de unanimidad o mayoría cualificada (artículo 17.1 de la LPH), o de las obras extraordinarias y de mejora (artículos 11 y 12).

(SEPIN, Editorial Juridica, elabora esta sección que aborda asuntos jurídicos de actualidad y recoge las sentencias más novedosas o de mayor)

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