¿Es inscribible una escritura de agrupación de una vivienda a un local, previo cambio de uso sin autorización de la Junta de propietarios?

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

Pregunta: Se presenta una escritura de agrupación de una vivienda a un local, previo cambio de uso. En los estatutos sólo se autorizan las agrupaciones de locales. No existe autorización de la Junta de Propietarios. ¿Es inscribible?

Respuesta: Se aclara que primero se cambia de uso un local para ser destinado a vivienda y luego se procede a agruparlo con una vivienda.

Respecto de la primera cuestión, se entendió por la mayoría que en estos casos de cambio de uso debe exigirse licencia municipal. Como ya se ha dicho en otras ocasiones en este Seminario, aunque existen discrepancias, tal licencia municipal es exigible no sólo porque supondría una alteración de dos de los parámetros principales que fija cualquier Plan General, intensidad edificatoria y número de viviendas, sino porque así lo exige especificadamente la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su articulo 151 letra G para el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

No se considera necesaria la autorización de la Junta de Propietarios para el cambio de uso siguiendo la línea que ha marcado la DGRN, que ya desde la resolución de 23 de marzo de 1998 lo ha venido admitiendo sin necesidad de tal acuerdo, salvo que en los Estatutos existiera norma prohibitiva. Aunque alguno de los asistentes advirtió que este criterio no era seguido por algunas resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid que estaba exigiendo la autorización de la Junta de Propietarios para los cambios de uso.

La doctrina DGRN ha sido recientemente avalada por la STS de 30 de diciembre de 2010, de que es ponente D. Juan Antonio Xiol Ríos. Entiende el Tribunal Supremo, como también hicieron las sentencias de instancia, que el cambio de uso no exige autorización de la Comunidad de Propietarios, a no ser que el título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos prohíban expresamente tal cambio sin la autorización de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal, recuerda, no exige autorización para el cambio de uso de uno de los pisos o locales. Además no hay alteración en las cuotas de participación, como reclamaba la comunidad del edificio. Señala asimismo que la descripción que el título constitutivo haga como piso o local no implica que prohíba el cambio de uso. Por ello rechaza los argumentos de la Comunidad de Propietarios y admite el cambio de uso.

Otra cosa sería que con ocasión del cambio de uso de local a vivienda se realizaran obras de envergadura, como por ejemplo la construcción de una entreplanta, que pudieran alterar la estructura o fábrica del edificio o afectar a los elementos comunes en cuyo caso se exigiría, ex artículo 12 LPH, el acuerdo del resto de lo propietarios; salvo que se acreditara que la modificación efectuada no afecta a la estructura del edificio, ni a los elementos comunes, o a los servicios generales del inmueble (vid. STS 20 de junio de 1990, que exige acuerdo mayoritario para la modificación de los elementos de calefacción del piso por afectar al servicio general).

Y respecto de la segunda cuestión relativa a la agrupación, también hubo opinión mayoritaria de que tal operación no está autorizada por los Estatutos, que la limita exclusivamente a los locales comerciales, por lo que debe exigirse el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios por suponer una alteración del título constitutivo con relevancia para los demás copropietarios en cuanto se modifica el régimen de toma de acuerdos, al menos, en cuanto a la mayoría personal.

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