División material de un local: ¿Es necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios?

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

Pregunta: DIVISION MATERIAL Y CAMBIO DE USO. Se procede a la división material de un local comercial integrado por planta sótano, baja y primera. De la división resulta un local en sótano que se destina a garaje (cuotas con asignación de uso de plaza determinada), y otro en planta baja y la planta primera que se divide en nueve elementos independientes respecto de los cuales se cambia el uso y pasan a ser viviendas. En la planta baja se construye un portal con entrada desde la vía pública para acceso exclusivo de estas 9 viviendas.

Las normas estatutarias permiten la división y segregación de locales, y el edificio se trata de una edificación en manzana cerrada integrada por 12 portales, en cuyo interior existe una piscina para uso exclusivo de viviendas.

Las nuevas viviendas, resultantes de la división y cambio de uso, no tendrían acceso a la zona interior ni al uso de la piscina puesto que el local comercial no tenía ese derecho, ¿debería esta circunstancia constar expresamente en la escritura?.

Dado el alcance de las modificaciones que se realizan ¿Es necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios?

Rrespuesta: Mayoritariamente se considera que sí es posible la división material en dos locales por permitirlo las normas estatutarias -STS de 20 de diciembre de 1989-, así como el destino de uno de los dos resultantes a garajes como tiene reconocido el Tribunal Supremo en sentencia de 18 de diciembre de 1995 y resoluciones de la DGRN de 12 de diciembre de 1986 y 20 de febrero de 1989, pues no constituyen elementos comunes y la amplitud del goce de los departamentos independientes puede ser restringida por el título constitutivo, pero los límites que se impongan han de ser impuesto con claridad y deben ser objeto de interpretación estricta sin que puedan deducirse de un simple término descriptivo como es la expresión locales comerciales . Además, la expresión local se contrapone a todo lo que no es vivienda -resolución de 26 de enero de 2002-, es decir, comprende también a los garajes y a los trasteros.

Igualmente se considera admisible la creación de nueve viviendas independientes en el otro local, siempre que lo efectuado no haya sido una división material, sino horizontal dada la existencia de un elemento común. Se estima, por tanto, que lo correcto es la constitución de la subcomunidad horizontal de viviendas con el cambio de uso y con asignación de cuotas en la subcomunidad a cada una de las viviendas, la constitución de la subcomunidad por su identidad con las operaciones de división y segregación permitidas en los estatutos y el cambio de usos por aplicación de la doctrina de la DGRN contenida, además de en las resoluciones antes citadas, en las de 23 de marzo de 1998 y 23 de febrero de 2006, por un lado, y 9 de mayo de 2005, por otro, que respectivamente señalan, la primera, que el cambio de destino de local a vivienda no constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, la segunda, que la mera indicación en los estatutos o en el título constitutivo de una división horizontal del destino de un departamento independiente no impide otros usos y la tercera, que la inscripción el cambio de destino de local a vivienda no precisa de licencia municipal, aunque este último criterio es refutado por muchos compañeros al amparo del artículo 151-g de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que exige licencia para el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

Según esta doctrina, alguno de cuyos aspectos -el relativo al cambio de uso- han sido puestos en entredicho por algunas Audiencias Provinciales, aunque ratificada por la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2010 no sería, en el adjunto supuesto, en ningún caso necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios para el cambio de uso. Y, finamente, respecto del derecho de uso sobre la piscina, se considera que las nuevas viviendas no lo tienen al proceder de un elemento que no gozaba del mismo, salvo acuerdo de la Junta de Propietarios, pero que la no indicación de sus carencia en la escritura de referencia, aunque sea conveniente, no impide su inscripción.

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