Diferencia entre couta de propiedad y cuota comunidad

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

Cuando el dueño único de un edificio (ya sea el promotor, constructor ...) decide dividirlo en distintos pisos y venderlos, asigna a cada uno de ellos un coeficiente de la propiedad total que sería el 100%. Por ejemplo, si un local tiene asignado el 15%, el resto de los pisos y locales suman el 85% restante, y en total habrá un 100% . Estos porcentajes están referidos a los metros que efectivamente tiene cada propiedad del total de los metros del edificio.
Ahora bien, la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, es un concepto ligéramente diferente y que la mayoría de la gente tiende a confundir con el coeficiente de propiedad. La LPH en ningún momento habla de coeficiente de propiedad y sí de cuota de participación. Si volvemos al ejemplo anterior, un local que tiene un coeficiente del 15% del total de los metros del edificio, podríamos decir que no contribuye a los gastos del edificio en un 15% pues posíblemente nunca usará el ascensor por ejemplo, o nunca hará uso de la luz de la escalera, ..es decir, si nos fijamos en el art 5 de la LPH, "En el mismo título (sic) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por Laudo o Resolución Judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes” Es decir, la ley prevée que la cuota de participación no solo se refiera a los metros útiles (coeficiente de propiedad), sino a otros parámetros, entre ellos el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los elementos comunes. Es decir, existe una diferencia entre coeficiente de propiedad y cuota de participación.
Los criterios para determinar uno y otro son claramente distintos.
Coeficiente de propiedad: Se toma como criterio objetivo el púramente técnico arquitectónico, los metros, y por tanto a cada piso le corresponderá un coeficiente, invariable, desde el principio, y dado por en elemento externo, el promotor, o el vendedor antes de iniciar la venta por pisos.
Cuota de participación: Lo conforman elementos subjetivos y circunstancias particulares, como su emplazamiento, situación, uso que se presume que efectuará de los elementos comunes, y también los metros útiles (circunstancias particulares). Su determinación se ha de establecer por la JUNTA DE PROPIETARIOS por UNANIMIDAD, y en cualquier momento que sea debidamente convocada al efecto.
(véase entre otras, la sentencia del Supremo al respecto, STS 28-12-84: ...el título constitutivo que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestión del régimen de propiedad horizontal... aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables... cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a la doctrina reiterada de esta Sala (2-3-89, 2-2-91, 22-12-93, 22-3-94, 9-11-94)

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