COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y DEUDORES MOROSOS: SI NO SE IMPUGNAN LAS CUENTAS NO HAY POSIBLE DEFENSA

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

 Una de las incidencias más habituales en las comunidades de propietarios viene constituida por la morosidad de determinados copropietarios. Como es sabido, la Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento especial para su reclamación: el proceso monitorio especial regulado en la LPH. Este procedimiento trata de dar agilidad a las reclamaciones contra deudores morosos en la comunidad de propietarios y, para que su tramitación sea posible, deben observarse escrupulosamente determinados requisitos establecidos en la Ley pues, en otro caso, de no observarse adecuadamente, el deudor puede defenderse mediante una mera alegación formal de falta de licitud del procedimiento empleado en el sentido de que vulneraría de este modo se habrían vulnerado sus derechos. Pues dado que es un proceso sumarísimo se extreman las cautelas formales.

Otros procedimientos de reclamación de deudores morosos en la comunidad de propietarios

El proceso regulado en los artículos 18 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal no es el único viable para reclamar las cuotas de gastos en la comunidad de propietarios. Es posible hacerlo también a través de un proceso declarativo; el ordinario o el verbal, según la cuantía a reclamar (La ley prevé distintos procesos con más o menos fases procesales en función de la cuantía, de la materia y otras variables combinadas).

E incluso, podría sostenerse, tal vez, la reclamación inicial mediante un proceso monitorio normal. El previsto en la LEC en general para reclamaciones de deuda.

Cada uno de dichos procesos tienen ventajas e inconvenientes que podremos valorar en sucesivos posts, pues no siempre compensa una mayor agilidad (monitorio) o una deuda de contribución a los gastos comunitarios no es la única reclamación a realizar y entonces pueden ser más adecuados los otros procedimientos legales previstos.

Posibilidades de defensa del deudor moroso o probabilidades de éxito para la comunidad de propietarios

Volviendo a la cuestión principal, existe un elemento clave de estrategia procesal que si el deudor no utiliza puede disminuir drásticamente sus posibilidades de defensa y dar una ventaja clara a la comunidad de vecinos acreedora. Se trata de la impugnación de las cuentas anuales de la comunidad. Si el deudor moroso no impugna judicialmente las cuentas anuales de la comunidad de vecinos donde se establece y aprueba en acta de Junta las deudas que aquél tiene pendientes con la comunidad de propietarios, no podrá defenderse discutiendo el fundamento jurídico del crédito que se le reclama sino únicamente alegar un mero error de cálculo.

Es decir, prácticamente solamente podrá alegar que debe menos de lo que se le reclama si las cuentas no están bien hechas, pero no podrá realizar alegaciones materiales de fondo que discutan la procedencia del crédito. En otros términos: si el deudor moroso no impugna el acta de la junta que “certifica” la deuda que mantiene con ella, entonces, salvo alegaciones formales (que no se han observado los trámites legales del proceso monitorio adecuadamente) o de error de cálculo (Es decir, error en el resultado tras hacer el sumatorio de las cuotas reclamadas), el derecho del acreedor tendrá consideración de “indiscutido” y habrá quedado reconocido por los propios hechos, esto es, se da por buena la reclamación.

Este hecho de enorme trascendencia para unos y otros, ha sido formulado por la doctrina jurisprudencial al interpretar sistemáticamente los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal y concordantes en base a dos conceptos:

La “quietud impugnatoria” del deudor le perjudica. Significa que si el deudor no impugnó las cuentas a tiempo (3 meses, plazo de caducidad) los Tribunales entienden que se aquietó. Esto es, que su inactividad convalidó la reclamación que se le dirigía en contra y, por tanto, su propia omisión se vuelve en su contra y supone reconocer el derecho de su acreedor. Existe una excepción: si se le reclama en el plazo de tres meses desde que se adoptó el acuerdo o se le notificó si fué ausente, podrá impugnar las cuentas en el mismo procedimiento en el que se le demanda. Fuera de plazo no podrá hacerlo. Además, como explicamos más adelante, esta quietud impugnatoria puede ser doble.

La “indisputabilidad del crédito”. Está relacionado con lo anterior, si no existe impugnación previa de las cuentas, la jurisprudencia considera que el crédito ya “no está disputado” y, por tanto, al haberse pasado el plazo de tres meses para impugnar judicialmente sin haberlo hecho, ahora ya no podrá defenderse alegando la improcedencia de la reclamación.

Lo único que podrá hacer el deudor, como decíamos, es dos cosas:

  1. Alegar que debe menos de lo reclamado por un error de cálculo del acreedor. Supuesto más frecuente del que se cree pues muchas veces se suman mal las cuentas.
  2. Alegar que no se observaron los requisitos esenciales del proceso monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal cuando se haya utilizado este proceso para la reclamación.

Como se puede apreciar, entonces, es fundamental para el deudor impugnar judicialmente las cuentas anuales. A estos efectos, no será válida la oposición en acta de acuerdo de junta, ni una manifestada extrajudicialmente por otros medios, ni haber pagado o satisfecho parcialmente la deuda (conforme a los criterios que el deudor cree correctos).

El supuesto típico sería el siguiente: un copropietario es dueño de una sociedad con su sede social en uno de los inmuebles de la comunidad de propietarios correspondiente. Resulta que en una Junta se decide cambiar el sistema de contribución a los gastos ordinarios de manera que se pasa de un sistema de contribución basado en el coeficiente de cada copropietario en el conjunto del inmueble a uno de cuotas igualitarias. Este copropietario no impugna dicho acuerdo pese a que no se adoptó por unanimidad y ésta es un requisito esencial para la válida adopción del acuerdo. Pues bien, dicha sociedad no impugna este acuerdo en plazo y decide incumplir el nuevo acuerdo pagando según su coeficiente de comunidad y no mediante la nueva cuota acordada por entender que el acuerdo que sustenta esta nueva manera de contribuir sería ilícito por falta del quorum necesario. Llegado el momento, no satisface sus cuotas según el nuevo baremo y al final del año, tampoco impugna las cuentas de la comunidad donde ya figura como moroso. Pues bien, en este caso, cuando la comunidad le reclame la diferencia que le reste por abonar ya no podrá alegar que la forma de contribución era errónea por falta de unanimidad (un ejemplo de alegación material de fondo que decíamos anteriormente), porque se entenderá que, al no haber impugnado el acuerdo primero, convalidó semejante manera de contribuir. Además, al no impugnar las cuentas a tiempo, convalidó el derecho del acreedor a reclamárselo. Por tanto, incurre en una doble quietud impugnatoria que le perjudicará claramente y, además, existirá indisputabilidad del crédito.

Las razones jurídicas por las que se ha venido entendiendo así estas limitaciones a la defensa radican en contribuir a una mayor seguridad jurídica de manera que la comunidad acreedora no esté expuesta a la inseguridad de una defensa extemporánea que le impida saber con qué recursos cuenta realmente y funcionar de manera ágil y adecuada.

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