Acuerdos en las Juntas de Comunidad Propietarios

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

Los copropietarios de una finca, debidamente convocados a Junta General Ordinaria o Extraordinaria, toman los acuerdos. Estos pueden ser, fundamen-talmente, por mayoría o por unanimidad. 

La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre los que se deben adoptar por unanimidad y en los que solamente es necesaria la mayoría. Otros acuerdos se toman por las tres quintas partes, etc. En la toma de los acuerdos es en donde se demuestra el grado de convivencia en las comunidades. En donde se respetan unos a otros, en donde cada propietario demuestra su educación.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17 dice:

“Artículo 17.-Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1.- 1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2.- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o a la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común."

Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.(BOE.)

"3. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

4. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas."

Antes de entrar en los distintos tipos de acuerdos reflejamos algunos casos prácticos:

  • Antena parabólica, instalación acuerdo:

Se precisa del acuerdo  de 1/3 del voto a favor de los propietarios asistentes y representados que a su vez representen 1/3 del coeficiente de propiedad, no pudiendo cargar el importe a los propietarios que votaron en contra, aunque si más adelante desean tener servicio deberán pagar la parte proporcional del coste más los intereses correspondientes a los propietarios que abonaron inicialmente la instalación.

  • Ascensor, instalación y eliminación acuerdo:

Se precisa un acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios asistentes y representados en la Junta que a su vez representen las 3/5 partes de los coeficientes de propiedad.

  • Solar, energía, instalación acuerdo:

Será necesario 1/3 del voto a favor de los propietarios asistentes y representados y que a su vez representen 1/3 del coeficiente de participación en la finca, no pudiendo repercutir el costo de la instalación y mantenimiento a los propietarios que mostraron su voto en contra en la Junta, pero si en su día desean usar el servicio deberán abonar la parte correspondiente del costo de la instalación más los intereses legales, cantidad que se repartirá entre los propietarios que abonaron la totalidad del importe en su día.

  • Gas, Instalación acuerdo:

Será necesario 1/3 del voto a favor de los propietarios asistentes y representados y que a su vez representen 1/3 del coeficiente de participación en la finca, no pudiendo repercutir el costo de la instalación y mantenimiento a los propietarios que  mostraron su voto en contra en la Junta, pero si en su día desean usar el servicio deberán abonar la parte correspondiente del costo de la instalación más los intereses legales, cantidad que se repartirá entre los propietarios que abonaron la totalidad del importe en su día.

  • Minusválidos, quitar barreras arquitectónicas acuerdo:

Si un minusválido desea quitar barreras arquitectónicas, éste no podrá imponer el pago de los gastos a los propietarios ni reclamárseles, será necesario un acuerdo de la mayoría de los propietarios que, además, representen la mayoría del coeficiente de participación.

  • Piscina, construir o eliminar  acuerdo:

Tanto para construir   una piscina en una zona común de la Comunidad será necesario un acuerdo por unanimidad de todos los propietarios de la finca, así mismo, para eliminarla será, igualmente, necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios de la finca.

En cuanto a la instalación de piscinas móviles, para la época de verano ya que después se retira, de las que existen en el mercado se podrá tomar el acuerdo por mayoría, sin más y el coste no se podrá repercutir a todos los propietarios que estén en contra  si supera el importe de tres cuotas de gastos mensuales ordinarios.

  • Portería, conserjería, quitar el servicio acuerdo:

Se precisa un acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios asistentes y representados en la Junta que a su vez representen las 3/5 partes de los coeficientes de propiedad.

  • Vigilancia, poner o quitar acuerdo:

Se precisa un acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios asistentes y representados en la Junta que a su vez representen las 3/5 partes de los coeficientes de propiedad.

Acuerdos por mayoría simple:

El voto de la mayoría del total de los propietarios, que, además, representen la mayoría de las cuotas de participación o coeficiente de propiedad asistentes a la Junta.

Se consideran acuerdos por mayoría los que se adoptan para la buena marcha de la administración de la finca, tales como nombramiento de cargos, aprobación del presupuesto previsto de gastos en un ejercicio, aprobación de los gastos del ejercicio, contratación de mantenimiento de los servicios existentes en la finca, etc.

Igualmente se toman acuerdos por mayoría de los propietarios asistentes a la Junta, aunque asistan menos de la mitad de los propietarios en segunda convocatoria como: la ejecución y aprobación de los presupuestos para mantenimiento del edificio y elementos comunes en general, obras de reparaciones de fachada, cubierta o tejado, bajadas, pocería, escalera, ascensor, etc.  

Se recuerda que en caso de obras, a fin de quitar barreras arquitectónicas, aun siendo necesario modificar el Título Constitutivo y los Estatutos, se tomará el acuerdo por mayoría simple.

En el caso de instalación de ascensor en la finca, con existencia de minusválidos y personas mayores de 70 años la instalación del ascensor será como una supresión de barreras arquitectónicas, el acuerdo se toma por mayoría de los propietarios  que, además, representen la mayoría del total de los coeficientes de participación.

Acuerdo  tomado por mayoria simple con asisteencia a la junta de una minoria de propietarios: en muchas ocasiones, debido a la falta de asistencia a las juntas, los asistentes son muy pocos y se toman los acuerdos  que correspondan por mayoría simple necesaria, pero cuando llega el acta con  los acuerdos los propietarios, que no se han molestado en asistir a la junta, deciden presentar un escrito indicando que no están de acuerdo. Se recuerda que los acuerdos tomados son ejecutivos desde el momento en que se toman a no ser que sean impugnados judicialmente con suspensión cautelar según artículo 18 de la Ley  de Propiedad Horizontal.

Para solucionar este conflicto tienen dos soluciones:

1.- Acudir al Juez impugnando el acta  con las alegaciones necesarias.

2.- Solicitar que se convoque otra reunión con los mismos puntos del orden del día dirigiendo una carta al Presidente con la firma de al menos la cuarta parte de los propietarios y en la nueva junta se podra anular el acuerdo anterior o ratificarle, siempre esto será mejor que acudir a los tribunales.

Nombramiento de cargos: para el nombramiento de cargos es preciso que la mayoría de los propietarios asistentes a la junta voten a favor y, además que representen la mayoría de los coeficientes de participación. Es lo que se llama  "doble mayoría". Pueden  existir varios propietarios a la junta de distintos pisos y un propietario que tiene varios pisos: el propietario de varios pisos tiene la mayoria  de coeficientes de propiedad pero no de propietarios, como propietario es un solo voto aunque tenga varios pisos, y los demás  son varios propietarios  asistentes y representados, por lo que en número de propietarios asistentes ganan ellos y en coeficiente gana el propietario que tiene varios pisos a su nombre, luego no puede existir acuerdo al no darse la doble mayoría.

¿Que ocurre en este caso?: en este caso el presidente o los cargos seguiran ejerciendo hasta que se nombre  en una nueva junta al Presidente y demás cargos.

Para evitar problemas es muy conveniente  tomar una acuerdo en el que se establezca un orden de nombramiento  de los cargos.

Es recomendable la comunicación de todos los acuerdos a los no asistentes, aunque la costumbre es remitir copia del acta a todos los propietarios (ver actas). Para los acuerdos que se toman por  1/3 y 3/5 partes   de los asistentes y representados, es conveniente notificar a los propietarios no asistentes  a fin de que  en el plazo de  30 días de la notificación  a fin de que  den su voto a favor o en contra por escrito, siendo computados estos votos, en caso de que él propietario o propietarios no indiquen nada se entiende que están a favor de la mayoria de las 3/5 o de 1/3 parte.


Acuerdos por mayoría de 1/3:

El voto de las 1/3 del total de los propietarios, que, además, representen las 1/3 de las cuotas de participación o coeficiente de propiedad.

Se precisa de este tipo de acuerdo cuando se pretende instalar o adaptar algunos elementos comunes de la finca para telecomunicaciones, antenas parabólicas, energía solar, etc.

¿Están obligados a pagar los que voten que no?:no están obligados a pagar los que no estén de acuerdo, aunque si en algún momento desean utilizar estas instalaciones deberán abonar el importe correspondiente más los intereses legales establecidos.

Acuerdos por mayoría de 3/5 partes:

El voto de las 3/5 partes del total de los propietarios, que, además, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación o coeficiente de propiedad.

Se precisa de este tipo de acuerdo cuando se pretende poner o quitar algún servicio común dentro de la Comunidad, tales como: ascensor, portero, jardinería, limpieza, vigilancia o cualquier servicio que suponga la modificación de los estatutos, título constitutivo de la comunidad, no así las obras necesarias para suprimir barreras arquitectónicas, además del alquiler de elementos comunes tales como terrazas, etc.

En el caso de instalación de ascensor en la finca, sin la existencia de minusválidos, será necesario el acuerdo de las tres quintas partes del total de los propietarios que, además, representen las tres quintas partes del total de los coeficientes de participación.

Los disidentes, que entiendan que un acuerdo se ha tomado mayoritariamente y exija unanimidad, u otra forma de acuerdo, o que no comparten los  adoptados, deben actuar según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal. Hay vecinos que están, continuamente, diciendo que han impugnado los acuerdos de la junta mandando una simple carta con acuse de recibo, por vía notarial, etc. No han impugnado ningún acuerdo, deben acudir al juez tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal.


Hay algunos que, por naturaleza, se oponen a todo y se dedican a enviar cartas al Presidente y al Administrador, exigiendo ser contestados y que se les dé la razón. Ni el Presidente ni el Administrador tienen que mantener más intercambio epistolar que el exigible por la representación legal de la comunidad, caso del presidente; el segundo para los descritos en la Ley, la buena marcha, funcionamiento de los servicios o cumplimiento de los acuerdos, cobro y pago de cantidades y advertencia a los propietarios. En algunos casos se necesita una sola persona para atender a la demanda de intercambio epistolar con determinados propietarios.

Acuerdos por unanimidad:

Se considerarán acuerdos por unanimidad de todos los propietarios aquellos que modifiquen la División Horizontal de la Finca, Estatutos, etc. según establece el artículo 17 de la  Ley de Propiedad Horizontal.

Ser propietario consiste en disponer de la cosa común con otros y para poder conservarla y Administrarla se debe respetar los acuerdos adoptados. Si se disiente ha de actuar según establece la Ley, impugnando ante el Juez correspondiente y dentro de plazo establecido. Como vecino, mientras se dirime en los juzgados no complique la marcha de la Comunidad, que  no se pierda tiempo ni se haga perder a los demás; debe conocerse que los acuerdos de los propietarios son los que deciden y como propietario podrá  conseguir más por las buenas que por la fuerza. Publicar la responsabilidad en las comunidades y en cualquier otro ámbito no es suficiente, hace falta ejercerla ante lo establecido por la Ley y con el comportamiento ante los demás propietarios y profesionales.

Muchas veces, a la hora de tomar acuerdos, falta la solidaridad, hay vecinos que, desafortunadamente, no entienden el problema, no quieren entenderle y, a veces, se escuchan comentarios tan desagradables como “que se fastidie”, “le está bien empleado”. Yo no permito nada, si desea poner ascensor para minusválidos que compre otro piso con él, que busque uno con rampa de acceso, etc., son, a veces, en las juntas, por el efecto grupo, donde se dan toda clase de excusas y demuestran falta de convivencia, civismo y una agresividad desmesurada.

Además del problema que tiene el vecino, al intolerable  le da igual agravarle más, haciendo que algunos se unan a él y al final el propietario tiene que mal vender el piso y comprar otro que no disponga de barreras para que su familiar pueda acceder con mayor facilidad a la vivienda. En las comunidades es difícil tomar acuerdos de este tipo cuando existen propietarios insensibles con los problemas de minusvalías.

Si existen dudas sobre si el acuerdo está bien o mal adoptado, debido a la interpretación de la Ley, se debe acudir a terceras personas para que interpreten al respecto y, en cualquier caso, al Colegio de Administradores como árbitro totalmente imparcial.

A la hora de tomar acuerdos debe quedar claro su alcance y las posibles consecuencias. Algunos se toman hoy, por interés de un propietario - con tal de no aguantar más sus explicaciones- y mañana no se pueden cumplir. O se toman a la ligera sin valorar sus consecuencias, siendo, a veces, desastrosos. 

Hay acuerdos que se adoptan por las manipulaciones que ejerce algún propietario sobre el grupo. Procure que su comunidad no se sienta afectada y manejada por este síndrome de grupo, tomando acuerdos inútiles o perjudiciales para la convivencia. Por esta actitud de una persona que maneja a los demás se acuerda, a veces, prescindir de profesionales de cualquier actividad, por motivos personales y que mal entienden que benefician, solamente, a alguno, pero no a todos. El resultado suele ser un paso atrás en la buena marcha de los asuntos de la finca. No caiga en la trampa.      

Acuerdos que pretenden un ahorro miserable y que perjudican la convivencia y el uso de los elementos y bienes comunitarios.   Un ejemplo claro, es cobrar gastos producidos por la devolución de uno o varios recibos; intentar cobrar una mínima cantidad lleva consigo una tensa situación y, posiblemente, generará  más devoluciones, más gastos, llamadas telefónicas, correspondencia, etc.   Hay propietarios que se empeñan en cobrar estos gastos pero sin pensar en el costo de su reclamación, es la miseria por la miseria aunque tratan de justificar de cualquier forma. En el caso de que, alguna vez, la devolución sea de uno de ellos, tratarán de justificar el hecho como sea, a costa de quién sea, el presidente, el administrador, del banco, ellos nunca tendrán culpa de nada y, por supuesto, no abonarán los gastos. 

Existen acuerdos que precisan de la unanimidad, no faltando el propietario que se opone y será, generalmente, porque en su día solicitó algo personal que no se le concedió o, el pecado más grave, se le reclamaron impagados. En definitiva, no está  muy a gusto en la finca. 

Lógicamente, todos los propietarios deben tomar medidas contra estos que paralizan la vida comunitaria y el bienestar de los comuneros.

Debe quedar claro que cualquier modificación en elementos comunes (desviación de una tubería, bajadas, cambio de ventanas, puerta de acceso a la vivienda, cerramiento de terrazas - aunque tenga el uso y disfrute - instalación de aire acondicionado, etc.) precisa  de una autorización de la junta de propietarios.   No cree problemas en la finca y ante la duda solicite autorización, pregunte a su administrador, infórmese y recuerde que habita en una comunidad. 

Abuso promotoras comunidad propietarios:

Uno de los problemas con los que se encuentran los nuevos compradores, dada la situación actual inmobiliaria, es que la falta de venta de los pisos puede malograr las intenciones de los pocos propietarios que han comprado la vivienda, la gran mayoria está sin vender.Al tomar los acuerdos la propiedad  debido a su posición abusa y nunca se puede tomar un acuerdo que plantee la minoría que ha comprado la vivienda, ya que se necesita   las dos mayorías. Aunque esté en minoría con un solo voto, auqnue tenga la mayoría de los pisos, pero tendrá la mayoria de coeficientes de propiedad. En este caso los propietarios  que no estén conforme con el ABUSO  deberán acudir al Juzgado según establece la Ley de Propiedad Horizontal Articulo 17.

En resumen, los acuerdos deben ser claros y concretos, indicando si se toman por unanimidad o por alguna de las mayorías establecidas por la Ley. Estos acuerdos deben ser aceptados.

De cualquier forma si tiene dudas acuda a un profesional Administrador de Fincas.

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