Actuación del Presidente en contra de la Junta de propietarios

Publicado en por Vertical. Administración de Fincas

La actuación del Presidente en contra de la Junta de propietarios puede derivar en la exigencia de responsabilidad por los daños ocasionados a la Comunidad.

Actuacion del Presidente en contra de la Junta de propietariosEl Presidente nunca puede decidir por su propia cuenta y menos ordenando obras que no han sido acordadas por la Junta de propietarios, por lo que se le puede exigir responsabilidad en caso de que actúe en contra de lo decidido por el resto de vecinos.

Puede ocurrir que a pesar de que se han efectuado obras sin el consentimiento de la Comunidad, que en una reunión posterior sean aprobadas, por lo que la rectificación del acto, convalidaría la actuación del Presidente.

Partamos de la normativa jurídica que afecta al Presidente de la Comunidad de propietarios, para saber si su actuación es o no legítima:

- El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que: “El presidente ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

- El art. 14 LPH, dispone: “Corresponde a la Junta de propietarios:…. c) aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias… e) Conocer y decidir en los demásasuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor  servicio común”.

Como podemos ver de la lectura de ambos preceptos, el primero de ellos no especifica las actuaciones que en el ámbito extrajudicial puede el Presidente llevar a cabo en el desempeño de la función encomendada; es por ello que si en principio pudiera pensarse que una vez acreditado el cargo de presidente ante terceras personas, éstos pueden presumir que el Presidente puede actuar en nombre y representación de la Comunidad que preside, ello no debe entenderse en el sentido de que pueda comprometer los intereses de la Comunidad, sin limitación de cualquier tipo, acometiendo todo tipo de actos o negocios jurídicos.

     Qué dicen los Juzgados cuando el Presidente actúa en contra de la Junta de Propietarios:

Los Tribunales opinan que los límites a las facultades de representación del Presidente de la Comunidad de propietarios deben buscarse en las competencias del resto de los órganos comunitarios, de tal forma que si elPresidente puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros actos requerirá del preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos a su decisión.

La AP Madrid en sentencia de 2.01.2006 en un supuesto de actuación del Presidente en contra de la Junta de propietarios lo siguiente: “Aunque la competencia para contratarno renovar o resolver la relación contractualcorresponda a la Junta de propietarios, es el Presidente quien (como representante legal de la Comunidad de propietarios) tiene que contratar, no renovar o resolver la relación contractual. Y, frente al tercero, lo determinante es que el acto provenga del Presidente de la Comunidad, ya que de ser así, el acto de la contratación, la no renovación o la resolución es válida y eficaz, con total vinculación para la Comunidad de propietarios que debe responder del mismo. Frente al tercero, no puede, la Comunidad de propietarios, escudarse en que el Presidente no contaba con un previo acuerdo o posterior ratificación de la Junta de propietarios. Cuestión distinta es la interna de la Comunidad de propietarios, pues, ante semejante actuación del Presidente, la Junta puede removerle de su cargo en cualquier momento e incluso exigirle responsabilidad civil. Pero en cualquier caso, el acto del Presidente es vinculante para la Comunidad.”

     Resumen:

De esta sentencia se extrae que si el Presidente actúa frente a una tercera persona ajena a la Comunidad como si contara con la aprobación de la Junta, y ese tercero de buena fe, contrata en la creencia de que tiene todas las bendiciones del resto de vecinos, la Comunidad se vería obligada a respetar el contrato con independencia de que le exija responsabilidad  al Presidente.

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